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賃貸住宅における賃貸借契約(極度額に関する参考資料)

2019/01/28 ブログ

先週、賃貸住宅の賃貸借契約に係る研修会があったため、愛知県司法書士会の所属委員会より派遣され、参加してきました。

テーマは「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」「賃貸住宅標準契約書(H30.3版)」「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集(改定版)」の各解説、最後にグループ討議という内容でした。

その中で、今後、新たに問題となってくるであろう部分として、民法改正(H29改正、H32.4.1施行)を踏まえて、個人の根保証に関しては極度額を限度として責任を負うことになるため(改正民法465条の2第1項及び2項)、住宅の賃貸借契約に基づく賃料や損害賠償債務等を保証する連帯保証人においても、極度額の適用がなされることになります。

具体的には、改正民法施行後、賃貸借契約を締結する際に、連帯保証人となる方は極度額の範囲内においてのみ(例:極度額金○○万円)その責任を負担することになるわけですが、はたして一体いくらの範囲の金額が妥当なのか、という問題が生じることになります。言うなれば、改正法施行前においては、連帯保証人は原則として賃借人が負う金銭債務(例:滞納家賃や原状回復費用)を、いわば青天井で負担せねばならなかったところ、改正法により一定の制限が加わるということになります。もちろん、極度額の設定においては、契約当事者間において充分な協議が行われることが求められますが、昨年3月に、国交省より非常に有益な資料が提供されています。

http://www.mlit.go.jp/common/001227824.pdf

詳細は上記資料に譲るとして、賃料を概ね4万ごとに区切りを付けて、その損害額の統計を取っており(例:賃料8万~12万の物件の損害額のケース、平均値50万、中央値35.6万等)概ね賃料の約半年分の損害額が多いように思われますが、反面、裁判所の判決における連帯保証人の負担額の調査結果からは、平均で家賃の13.2ヶ月分という数字も出ています。

いずれにしても、極度額の設定については、今後の実務慣習を待たねばならないところが多くあるでしょうが、改正民法の影響が、実生活において色濃くでるであろう一面と言えます。

弊事務所も賃貸借にかかわる原状回復や敷金保証金の問題、明渡し請求等、比較的ご相談に応じることが多く、今後の実務の動きを注視しているところでもあります。

 


新年のご挨拶:2019

2019/01/10 ブログ

新年明けましておめでとうございます。

早いもので、今年もはや10日が過ぎてしまいました。今週から仕事始という方も多く、今年も本格的な始動というところでしょうか。

そんな訳で、毎年恒例にしております、昨年(H30年)のmy 書評ベスト3(①法律書②新書③その他)を挙げてみたいと思います。

①「新訂 設問解説 相続登記と法」:日本加除出版(幸良秋夫著)

相続登記を解説する名著による改正相続法も網羅した内容での新訂版。司法書士の目線から、相続登記でこの一冊と言えば、間違いなくこの書籍といえるでしょう。余すところなく解説されています。

https://www.kajo.co.jp/book/40305000003.html

②「目のみえない人は世界をどう見ているのか」:光分社(伊藤亜紗著)

わたしたちがモノを見るとは?そんな観念を見えない世界から空間、感覚、運動、言葉、ユーモアを通して迫ります。また「みえるとかみないとか」:アリス館(ヨシダシンスケ/伊藤亜紗著)こちらの絵本もおすすめです。

https://www.kobunsha.com/shelf/book/isbn/9784334038540

③「〆切本」:左右社(夏目漱石他全90人著)

〆切、それはどんな仕事(試験・勉強などにも、例:夏休みの宿題)にもあるもの・・・〆切があるから頑張れるのか、しかし苦しい、そんな誰もが持つ悩みを、夏目漱石、川端康成、太宰治、手塚治虫、星新一、谷川俊太郎、村上春樹、藤子不二雄A、吉本ばなな他総勢90人からなる作家による、〆切にまつわる魂の叫び!誰もが楽しめる一冊です(「〆切本2」もあります)。

http://sayusha.com/catalog/books/p9784865281538c0095

本年も、どうぞ、宜しくお願いいたします。


年末年始のお知らせ

2018/12/28 ブログ

今年も早いもので、本日仕事納となりました。

来年は亥年。ここ東海地方で、いのししにまつわる神社といえば「猪子石神明社」(名古屋市名東区)。

https://inokoishishin.jimdo.com/

正月は混雑が予想されますが、一度足を運んでみるのも良いかも知れません。

弊事務所は、12/29(土)~1/3(木)まで年末年始の休業となり、年始は1/4(金)からとなります。

来年もどうぞ宜しくお願いいたします。


不在者財産管理人の選任と相続登記

2018/12/22 ブログ

前回のブログで、数次相続が発生しており(何世代前の登記名義のまま)、いざ相続登記を行おうとうすると、相続人が多数におよぶのがほとんどということでした(ケースによっては、数十人~)。

そのため、数十人いる相続人の中には、連絡がまったく取れない方もいる場合がありえます。

遺産分割協議は、相続人全員で行う必要があることから、一人でも行く知れずの方がいる場合には、協議が進行しない・・・ということになりかねません。

それでは、せっかく、相続登記をしようとしても、できなくなってしまうわけですが、そのような場合には「不在者財産管理人の選任」の申立制度があります。

「不在者財産管理人の選任」の申立とは、不在者(=従来の住所又は居所を去り、容易に戻る見込みのない者のこと)に財産管理人がおかれていない場合に(通常は、おかれていないことがほとんだと思います)、家庭裁判所に対して、その財産管理人選任の申立をおこなうことをいいます。 

そして、選任された不在者財産管理人は、不在者の財産を管理及び保存するほか、家庭裁判所の権限外行為許可を得ることで、不在者に代わり、遺産分割や不動産の売却等を行うことができます。

ということは、多数いる相続人の中に行方不明な方がいたとしても、なんらあきらめることなく、不在であることが何らかの形で証明できれば、その方の代わりに、不在者財産管理人が遺産分割協議に参加できる、ということになります。

このように「不在者財産管理人の選任」の申立制度を利用することで、数世代前の相続登記をしようとして、行方不明な方がいる場合であっても、十分手立てはあるといえるでしょう。

 

 

 

 

 


数次相続の発生と相続登記(先例:平成29年3月30日法務省民二第237号)

2018/12/15 ブログ

数次相続とは、相続が発生したけれども、遺産分割協議をしない(できない)まま、さらに新たな相続が発生し、登記名義の変更がなされないことをいいます(数世代前の登記名義のままの状態)。

言い換えると、相続登記をしないまま、何世代にもわたり相続が発生してしまっており、この状態が、いわゆる所有者不明土地問題を発生させている原因のひとつにもなっています。

このような状況で、いざ、相続登記を行おうとすると、相続人が多数におよぶことがほとんどです(ケースによっては数十人~)。

この問題を解決するためには、まずは、権利関係を調査することから始まり(相続人の調査)、また、次に、相続人全員の合意形成(遺産分割協議の成立等)が必要となるわけですが、無事、どなたかが取得することになった場合でも、次に、相続登記のあり方が問題となります。

よく知られた先例(昭和30年12月16日付民事甲第2670号民事局長通達)では、中間の取得者が単独であれば、現在の登記名義人より直接、相続登記可能ではありますが、中間の相続の取得者が単独であったか否か必ずしも明白ではない場合に、果たしてどうなるのだろうか?という問題がありました。

そこで、新たな先例(平成29年3月30日法務省民二第237号)により、相続人全員の署名押印があれば、中間の相続の取得者が単独であったか否か必ずしも明白ではない場合であっても、直接の相続登記が可能となります(=要は、一件の申請で可能)。

おそらくは、最終的な取得者が決まっており、相続人全員の合意形成ができているのであれば、黙示的に中間者が単独で取得したであろうという推認がはたらく、という理解になろうかと考えられます。

もちろん、相続人調査ができたうえで、その全員からの署名押印を取得するという、実体面においての困難さがあるのですが、相続登記という手続き面においては、制度的に相続登記を促進するためにも、法務省側も、従来の先例から一歩踏み込むような形で新たな先例をだしているように思われます。

 

 

 


司法書士目線で答える会社の法務実務:書籍

2018/11/30 ブログ

組織内司法書士協会著による「司法書士目線で答える会社の法務実務 」(日本加除出版)が、今般出版されました(わたしも賛助会員になっています)。

企業内で司法書士の資格を有しながらも第一線で活躍している方たちによる、株式・株主関係実務から契約関係実務及び予防法務まで、企業法務先般が解説されています。

司法書士は会社登記の専門家であるだけでなく、法務・契約・内部統制など、その知識全般を深めることで、身近な企業のより良い相談相手となることができるとの視点からも、詳述されています。 

https://inhouseshihoshoshi.jimdo.com/

 


民法(相続関係)改正法の施行期日の発表

2018/11/22 ブログ

法務省より発表があり、民法(相続関係)改正法の施行期日は、次のとおりとなります。

① 自筆証書遺言の方式を緩和する方策:2019年1月13日~

② 原則的な施行期日:2019年7月1日~(遺産分割前の預貯金の払戻し制度、遺留分制度の見直し、相続の効力等の見直し、特別の寄与等)

③ 配偶者居住権及び配偶者短期居住権の新設等:2020年4月1日~

また、法務局における遺言書の保管等に関する法律(遺言書保管法)の施行期日は、2020年7月10日~、となりました。


ホームページをリニューアル公開いたしました!

2018/11/20 ブログ

ホームページをリニューアル公開いたしました。

これからも、宜しくお願いいたします。

 


夏季休業

2018/08/10 ブログ

毎日、35度を超える、猛暑日が続きます。

弊事務所は、8月13日(月)~8月16日(木)まで、夏季休業となります。

宜しくお願い致します。


ベルギービールウィークエンド名古屋:2018

2018/05/04 ブログ

 今年も、ベルギービールウィークエンド名古屋が、名古屋栄久屋大通公園に、やってきてます。

 GWも、残り後2日間(5/5土、5/6日)となりましたが、天気も良さそうなので、是非行ってみましょう(わたしも行きました)。

 日本のビール(多くはピルスナー)とは異なる、ホワイトビール・フルーツ・トラピスト等、種類豊富な味を楽しめます。

 https://belgianbeerweekend.jp/2018/ja/nagoya


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